전세사기 수법과 유형. 아는 만큼 대처할 수 있다.

전세사기 수법

 

전세라는 주택 임차 계약은 전 세계에서 대한민국에만 존재하는 것입니다. 임차인이 임대인에게 전세금에 해당하는 금액을 예탁하는 조건으로 해당 주택을 임대하는 것이죠. 특징이라면 집주인에게 전세금의 명목으로 제공한 예탁금은 계약이 종료되면 100% 돌려받을 수 있습니다. 다만 은행과 다른 점은 이자가 없다는 점이고, 월세와 같이 별도의 임대료가 없다는 점에 월세와 차별화되는 조건입니다. 

 

과거 금리가 높던 시절에는 전세라는 제도가 상당히 유용했습니다. 세입자가 집주인에게 무인자로 큰돈을 빌려주고, 집주인은 세입자에게 이자 대신에 거주 공간을 제공하는 방식의 계약 형태가 바로 전세인데요. 현금과 현물을 서로 임대하는 조건의 채권채무관계가 되는 것이죠. 최근에는 은행의 예금 금리가 낮아서 집주인 입장에서는 월세를 받는 것이 더 유리하지만 전세라는 것이 오랫동안 정착되어 왔기에 여전히 대한민국 사람들은 전세를 선호합니다.

 

무엇 보다 집값이 서민들에게는 감당할 수 없을 만큼 높아지면서 매매에 대한 부담을 안을 수밖에 없고, 월세라는 고정적인 지출을 피하기 위해서 전세를 많이 선호하고 있지만 여러 형태의 전세사기가 급증하면서 가정의 대부분의 자산을 차지하는 전세금 피해에 대한 관심이 높아진 만큼 이번 포스팅에서는 전세사기 수법과 유형에 대해서 알아보도록 합시다. 

 

1. 깡통전세 (가장 대표적) 

깡통전세

 

가장 널리 알려져 있는 대표적인 전세사기는 바로 깡통전세라고 불리는 사기수법입니다. 사실 처음엔 사기는 아니었고, 부동산 투자를 하는 일종의 방법이었긴 하지만 빌라왕이라고 명명하는 대규모 피해가 발생하면서 깡통전세 역시 사기수법의 하나로 분류됩니다. 이유는 무자본 갭투자이기 때문에 세입자에게 돌려줄 돈이 없기 때문이죠. 

 

신축 빌라 같은 경우에는 적정 금액의 시세 및 전세를 파악하기 어려운데 집주인이 세입자에게 매매가격 보다 높은 전세보증금을 받습니다. 예를 들어 매매 가액이 2억인데 2천5천만 원의 전세 보증금을 받아 이 돈으로 다음 주택을 매입하는 방식이죠. 최초의 매입가만 들이게 되면 이후부터는 무자본 갭투자가 가능해집니다. 적은 자본금으로 수십에서 수백 개에 이르는 주택을 매입하게 되면서 주택의 시세가 낮아지거나 세금을 납입할 여력이 업어지며, 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 발생해 버리는 것이죠. 빌라왕 사태는 이렇게 만들어지는 것입니다. 

 

2. 가짜 임대인 

가짜 임대인은 정말 근절해야 하고, 강력하게 처벌해야 하는 사기수법입니다. 집주인 행세를 하고 있지만 사실상 진짜 집주인은 다른 사람이기 때문에 중간에서 전세 보증금을 가로채는 악질적인 수법에 해당하죠. 대리인은 가장해 전세보증금을 받는 경우도 속출하고 있고, 이 중에서도 가장 악질적인 방법은 노숙자 또는 신용불량자의 명의를 도용해 사들인 주택을 이용해서 세입자들의 전세 보증금을 가로채는 것입니다. 

 

계약할 땐 융자가 없는 등기부등본을 보여주고, 계약한 이후에 노숙자나 신불자 같은 사람의 명의를 도용하여 집주인이 바지사장으로 바뀌는 것입니다. 세입자는 이 사실을 모르고 전세입주를 하게 되고, 전세 만기일일이 도래하면 전세금을 돌려줄 능력이 없는 바지 사장만 남게 되는 것이죠. 사실 이때는 노숙자나 신불자인 바지 사장의 행방도 알 수 없게 되는 경우가 태반입니다. 가짜 임대인 사기꾼은 전세보증금을 가로채 이미 사라지고 없는 경우인 것이죠. 어디선가 또 같은 수법으로 전세 보증금을 갈취하고 있을 것입니다.   

 

3. 이중 계약 

전세사기 유형_출처 : 경상남도의회

 

이중 계약에 대해서는 슬기로운 의사생활에서도 다룬 적이 있습니다. 월세로 나온 매물을 전세인 것처럼 속여서 계약을 하고, 전세보증금을 가로채는 방식인데요. 여기에는 보통 건물 관리인과 부동산 중개인이 짜고 치는 경우가 태반입니다. 집주인은 월세로 주택을 내놓았지만 부동산 중개인이 임의로 전세 매물로 판매하고, 집주인에게는 월세 계약금을 전달해 줍니다. 세입자는 월세 매물에 전세금을 주고 들어가게 되고, 월세가 체납되고 있는 것을 파악한 집주인이 세입자에게 월세 납입을 요구하게 되면서 사기임을 알게 되는 것이죠. 

 

이미 한달 또는 두 달 뒤에 알게 된 세입자는 사기임을 알아채도 사기꾼들은 이미 멀리 도망가고 자취를 감춘 뒤가 될 것입니다. 전세금이 천청부지로 높아지게 되면서 이런 이중 계약을 통한 전세사기가 급증하게 됩니다. 가짜 임대인 및 이중 계약에 대한 피해를 방지하기 위해서는 임대인이 해당 매물의 실제 소유자인지 파악하는 것이 매우 중요하므로, 부동산 등기부등본과 신분증. 그리고 인감증명서 대조를 통한 확인이 반드시 필요합니다. 

4. 중복 계약 

이중 계약과 유사하지만 중복 계약은 조금 다릅니다. A라는 부동산 중개인이 B라는 전세 임차인과 C라는 전세 임차인 두 명에게 계약을 체결하고, 전세보증금을 중복으로 받아내 가로채는 것입니다. 이 경우 보통 공인 중개사 자격증도 없는 사람이 타인에게 자격증을 임대해 부동산을 차린 후 여러 주택을 임차해 타 중개업소와 공모를 통해 사기행각을 벌인다는 것입니다. 

 

중복 계약의 경우에는 확정일자가 부여되기 전에 보증금을 받아 달아나는 행태로 2중 또는 3중으로 계약을 체결해 전세보증금을 가로채거나 필지분할이나 거주공간이 분할된 매물을 이용해 전체를 임대하는 것처럼 속이는 경우가 발생합니다. 중복 계약 방지를 위해서는 전입세대열람원 발급을 통해 다른 세입자의 존재를 확인하는 것이 매우 중요합니다. 

 

5. 전세사기 예방방법 

주택임대차 계약 신고_출처 : 국토교통부

 

①등기부등본 확인 

등기부등본 확인은 부동산 매매의 기본 원칙입니다. 등기부등본을 발급받아 근저당 우선순위를 반드시 확인하고, 해당 매물에 위험한 사항이 이다면 계약을 보류 후 전문가의 상세한 진단을 받아 보는 것을 권장드립니다. 등기부등본에서 표제부와 갑구, 을구를 모두 꼼꼼하게 살펴보아야 하며, 제삼자의 검증을 통하는 것을 추천하는 이유입니다. 

②신분증 진위 여부 확인

앞서 말씀드린 대로 가짜임대인, 이중계약 등의 사기행각이 있는 만큼 계약의 주최인 집주인이 실존 인물인지 그리고 실제 집주인인지 확인하는 절차는 매우 중요합니다. 되도록이면 대리인보다는 실제 소유자와 만나 계약을 체결하는 것을 권장드리며, 등기부등본상의 집주인 신분증을 반드시 확인하고, 진위 여부까지 꼼꼼하게 체크한 후 인감까지 확인하는 것이 소중한 내 자산을 지키는 방법입니다. 

③전입신고 확정일자 

앞서 이중계약, 중복계약 등의 전세사기에 대해서 알려드렸습니다. 임대차 계약 체결을 했다면 곧바로 해야 할 일은 전입신고 확정일자를 받는 것입니다. 이를 통해서 우선변제권을 취득할 수 있고, 내 전세 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 장치가 마련되는 것입니다. 만약 중복계약이라면 전입신고 확정일자를 먼저 받는 사람이 우선인 셈이죠. 

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서민들에게 전세보증금은 자산의 대부분을 차지하는 소중한 재산입니다. 이를 이용해 한탕해 먹으려는 전세사기는 무거운 벌에 처해야 하나 사실상 형량보다는 사기로 잃은 전세보증금을 찾는 것이 더 중요하죠. 정말 다양하고 기상천외한 방법으로 사기행각을 일삼는 이들을 잡아들일 방법도 부족한 것이 현실이기에 전세사기 수법에 대해서 잘 숙지하고, 이에 대한 예방 수칙을 잘 따르면서 사기 피해자가 되지 않도록 주의하도록 합시다.