전매제한 뜻과 제도가 필요한 이유. 의무거주기간 전월세 금지

전매제한의 뜻과 예시

 

아파트 청약은 나라가 허용하는 합법적인 도박 같아 보입니다. 청약 통장이라는 것을 만들어서 추첨이라는 이름으로 받을 수 있지만 청약으로 싸게 사서 고가의 가격으로 자산이 증식하길 기대하는 것이기 때문이죠. 이런 분위기가 조성되는 이유는 부동산 투자라는 것이 합법으로 이루어지고 있고, 내 집 마련보다는 투기의 목적으로 주택을 구입하는 일을 직업으로 하는 투기꾼들이 있기 때문입니다. 

 

부동산에 대한 사건을 다룰 때 여러 가지 이해하기 어려운 용어들이 있지만 실상에 대해서 조금만 이해하면 그렇게 어렵지도 않습니다. 이번 포스팅에서는 부동산에서 흔히 쓰이는 용어 중 하나인 '전매'와 '전매제한 제도'에 대해서 알아볼까 하는데요. 주택법에서는 투기 목적의 청약과 매입 행위를 방지하고, 시세 조정을 통한 차익을 일삼는 투기꾼 또는 단순 투자 목적의 매입으로 실거주를 희망하는 매입자를 보호하기 위해서 전매제한제도를 정하고 있습니다. 

 

 

 

 

1. 전매의 뜻 

전매의 사전적 의미는 [ 전매 : 샀던 물건을 도로 다른 사람에게 팔아넘김 ]을 뜻합니다. 주택 시장에서 전매가 부정적인 의미로 사용되는 이유는 분양권 전매와 미등기 전매라는 것 때문인데요. 청약 통장으로 운 좋게 당첨된 아파트를 주거의 목적이 아닌 시세 차익을 남기는 수익을 위한 투자의 목적으로 이용하기 때문에 선량한 내 집 마련 희망자에게 피해를 주기 때문입니다. 

미등기 전매, 분양권 전매

 

첫 번째. 분양권 전매 

분양권 전매는 잔금 납부 이전에 파는 것을 뜻합니다. 이 때는 양도소득세만 납부하면 되는데 청약을 통해 분양받은 아파트를 거주하지 않고 분양권만 팔아넘기는 것입니다. 분양을 받지 못한 사람들에게 비싼 가격에 팔아넘기는 것이 일반적이며, 보통 피를 붙여 판다는 것이 바로 분양권 전매를 뜻하죠. 

 

투기과열지구에서는 분양권의 전매를 제한합니다. 이를 전매제한이라고 하는데 반드시 분양받은 당사자가 거주해야 하고, 전매제한 기간 내에는 판매를 금지함으로써 단기간에 시세차익을 노리고 들어오는 세력들을 방지하는 목적을 가지고 있죠. 

 

두 번째. 미등기 전매

미등기 전매는 잔금까지 납부한 이후에 등기를 하지 않고 다른 사람에게 파는 행위를 뜻합니다. 미등기 전매가 문제가 되는 이유는 등기를 하지 않았기 때문에 거래에 대한 세금문제가 발생하기 때문에 미등기 전매는 범죄 행위로 간주하게 됩니다. 

예를 들어 철수가 부동산 등기를 하지 않고 미영이에게 양도했는데 미영이가 영희에게 다시 양도할 때 미영이가 등기를 하지 않았고, 미영이에게 대금을 지급한 영희가 등기를 하게 되는 경우가 발생할 수 있습니다. 이 경우에 서류상으로는 중간에 미영이의 거래를 확인할 수 없게 되죠. 국세청 및 지방자치단체에서는 중간 단계에 있는 미영이에게 취득세 및 등록세를 비롯해 양도소득세까지 3가지의 세금을 부과할 수 없는 것이고, 미영이는 영희에게 매도하는 과정에서 시세차익을 얻게 되고 한 푼의 세금도 내지 않는 것입니다. 

 

일명 떴다방들이 이런 미등기 전매 행위를 합니다. 세금을 내지 않는 것은 명백히 불법이고, 미등기 전매 적발 시에는 형사처벌과 과징금 부과를 비롯해 중과세까지 강력한 페널티를 부여합니다. 그래도 한 번에 큰 이익을 챙길 수 있는 행위이기에 쉽게 사라지지 않는 것도 문제입니다. 

 

2. 전매제한 제도 (주택법 제64조) 

주택법에서 정하는 전매제한 대상이 있습니다. 전매제한의 기간은 주택의 수급상황 및 투기에 대한 우려를 고려해 10년 이내에서 지역별로 다르게 정하고 있습니다. 

1. 투기과열지구에서 건설 · 공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위
2. 조정대상지역에서 건설 · 공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위
3. 분양가상한제 적용 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위
4. 공공택지 외의 택지에서 건설 · 공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위

투기과열지구 및 조정대상지역의 오피스텔의 경우에는 100실 이상이면 전매제한이 적용됩니다. 개인적으로 전매제한 제도는 상당히 효과적인 정책이 아닐까 싶습니다. 내 집 마련의 꿈을 가진 사람들에게 더 많은 기회가 주어져야 하고, 단기간 시세차익을 노리고 부동산 가격을 상승시키는 시세조종 세력을 근절하는 데에 도움이 되는 것 같아요. 

 

 

3. 의무거주기간 전세, 월세 불가 

전매제한 주택 실거주 의무기간

 

주택법 제57조 2항, 주택법 시행령 제60조 2항에서는 에서는 분양가상한제 적용주택 등의 입주자 거주의무를 명시하고 있습니다. 이는 대통령령으로 정하는 기간으로 강한 구속력을 가집니다. 시세보다 낮은 분양가로 인해 발생하는 시세차익을 노리는 세력들을 방지하기 위해서 반드시 실거주를 의무를 발생하는데 이 규제는 '전월세 금지법'으로도 불리고 있습니다. 

 

전매제한에 따른 의무거주기간이 없는 아파트라면 분양 받은 이후에 계약금과 중도금을 납입한 후 잔금이 부족할 경우 전세를 통해서 현금을 조달해 납입할 수 있습니다. 하지만 전매제한과 의무거주기간이 있다면 잔금도 직접 마련해야 하고, 의무거주까지 해야 하죠. 전세나 월세 등으로 세입자를 들이지 못하고 직접 거주해야 하는 조건이기 때문입니다. 분양가격이 인근 주택 시세의 80% 미만인 주택의 경우 공공택지라면 의무거주 기간 5년, 민간 택지라면 의무거주기간 3년이기 때문에 청약을 넣을 때는 신중함이 필요합니다.